Sugarbar
2019年3月3日8 分鐘
更新日期：2019年11月24日
依據我調查的資訊
要看過100間的物件以上(至少看過50間房子)
才能找到較符合需求，買到心目中的夢想屋。
不過網路發達、資訊開放關係
購屋前做好功課、有點耐心，要買到好房相信不是能夠發生的事。
1. 寫下房子的使用需求
知道目的地之後，接下來就好辦事了。
思考一下是要自住還是當房東(或二房東)，畢竟要考慮的要點不盡相同。
自住的有人想要和上班的距離超進，走路個10分鐘就到公司，節省下來的通勤時間可以健身、陪伴家人或是自學投資自己，用空間換取時間和便利性。
有的人認為回家就是要由喧囂的台北市區回到緩慢步調的淡水住處，
兩個人生活回家就要有3房2聽，其中一房就用做更衣室、開放廚房和客廳
你可能想住電梯華廈、要有車位，但是公設比卻往往很高；
老公寓少了電梯、但是不需要付管理費，種種權衡，是需要仔細評估的。
又或者你是想要投資當房東、二房東，想弄個AirBnb來滿足創業和創造現金流的慾望。
那要看是在市區、離捷運站走路5分、出門就有便利商店、美食街；市中心老舊的公寓就靠簡單的改造，提高房間的品質和設計感。
或是要選用蛋黃區周邊，但有社區大樓公設泳池、花園、KTV包廂，捷運多做2站可以到北市中心也OK。
看看哪一些的特質是接近自己理想的模樣，哪幾個條件是必需而且不能退讓的。
下面問題清單提給讀者參考，有需要能自行增減、修改
a) 買房是要自己住還是要投資用?
b) 喜歡新成屋還中古房？
c) 喜歡熱鬧有管理的社區大樓，還是低公設高CP值的公寓？
d) 總坪數（含公設）大約＿＿＿＿坪
e) 主附建設坪數（室內坪數）＿＿＿坪以上
f) 兩房或三房還是別墅、透天厝
g) 車位（平面、機械或休旅車車位等）
h) 樓層（最好頂樓不要）
i) 地點（建議以娘家為中心點，或是離上班地點近）
j) 學區（倘若有生孩子的計畫）
2. 心底有個具體預算
會買貴了東西，通常是下單前心裡沒有個底。
高、低預算的都可以看，但在買東西前，心底有個數字，會大大減少讓情緒影響你買貴的機會。
“Have a budget and stick to it,”
“Don’t become emotionally attached to a home that is not yours.”
因為當你找到接近你理想中的房子時，
通常會試圖多出一點來獲得你心目中的理想房子。
但不要被情緒影響自己的決定
可以從月收入倒推計算房價，算出每一個月負擔的起的房屋貸款，房貸建議不要超過兩人收入的一半，會讓買房後的壓力減輕一些。
買房完後還每一個月的房屋貸款、裝修+加設備/家具貸款和日後房屋維修保養的費用要一起考慮。
舉例來說：
25,00萬的屋子
購屋貸款每月13,000元 + 裝修及家具、設備貸款每月10,000
尋找各種頭期款選項，善用找首購者可以使用的方案；研究各種補助方案
中央和地方政府可能都有針對首購族而設的補助方案，記得好好研究一番。
仲介費通常是成交價的1-2%，
巴菲特：「買個大小適中、負擔得起房子就好！」
選擇合適的房貸利率
比較房貸利率
許多買屋者會只向一家銀行詢問利率，但這常會讓人多花錢。
比較至少3家銀行的利率和費用，可以讓你在支付鉅額房貸時，有機會省到錢。
買房之外，預售屋、毛胚屋或是中古屋
買後記得要加上設計費、施工、家具、廚具、衛浴等設備費
一般設計費從3000~8000/坪不等
工程造價3萬~10萬/坪不等
設備家具費用大約切總預算的30~40%出來
看完可能傻眼，沒有那麼多預算
那從預算反推回來，25坪(含公設)，有100萬元要來裝修
那麼40~50萬切出來買設備，其他用作工程款
然後來找設計師和施工單位，用一個總包的費用和設計師談。
3. 擬定5年存錢目標
設定好購屋的時間、預算後，除以剩下的月份數
就知道每個月要繳多少錢
自備款是購屋難度相對高的項目之一
假如設定自己30歲買房目標之後，把存入的錢看成是付給未來的自己，節制日常消費，搭大眾運輸工具，減少吃喝玩樂的費用，快樂的存錢，。
買屋前5年就展開存錢計劃。
但開始存自備款前，先抓出至少半年的生活費用，做為緊急準備金。
5年存錢大計聽來很難實踐，但以前述月薪合計8萬元的雙薪夫妻來說：若每月存下總收入的一半4萬元，放在銀行定存，5年內也能達成225萬元的自備款目標。
若是透過報酬率更高的投資工具，年限可以縮短，或是買到總價更高的房子。
累積自備款，節流比開源更實際且重要，不建議因此投入不熟的投資工具，操作不當只會得不償失。
一般自備款為總價的20%~30%
2018政府也為年輕人擬定購屋福利，10％自備款就能買房
善用這一些資源，例如；2000萬的房子200萬自備款可以買下，
不過不要自備款低就買了總價過高的房子。
4. 為明日買房
釐清接下來的五年要完成的事情。
設想未來5年生活需求，結婚生子或換工作，都可能在幾年內發生
這時候買房，最好先想像未來5年生活怎麼改變，讓房子配合需求。
另外，排出需求的優先順序，才容易取捨。例如，有小孩的話，或許學區就是第一順位，而非交通。
看一下當地的安全和犯罪統計資料，以及距離醫院、藥局、雜貨店、運動中心等設施的距離。還有，你可以在平日上下班時間、週末等時間開車逛一逛該區，確定交通、通勤時間、噪音等環境因素。
之前和一個房產友人聊天，他分享自己在桃園交流道附近買了一個新房，買下入住之後才發現，到台北市通勤時間上下班大塞車，比原先預想多了半個多小時的通勤時間，買屋之前真的沒有考慮到這一點真的滿不好的。
5. 注意位置、格局、建材
檢視廣告包裝和美美的裝修的後面的結構是否健康。
a) 先看格局：注意房屋格局是不是方正，盡量不要部分空間是狹窄的或畸零空間，可以入口之後刷上油漆、貼了壁紙即可使用。
b) 檢查水電、梁柱：可抽馬桶檢查水壓是否正常、注意梁柱是否有壁癌或是裂縫；從電箱觀察管線是否有更新或毀損情況以及開門見窗、樑壓門等風水問題。
c) 可帶工具輔助：攜帶圓形物件，例如：彈珠，檢查屋子是否傾斜；可帶人工尺，方便丈量房屋的寬與高；利用指南針，觀察方位及觀察風向。
d) 詢問公共空間：因有些小套房設計可能額外有規畫公共區域，如洗衣機、曬衣間等，這都要詢問清楚，特別是坪數小的學區宅較有可能。
e) 詢問管理費：評估管理費多寡，建議社區總戶數不超過100戶，以免周邊環境過於複雜。
f) 觀察公告區：留意是否有過多催繳通知，若太多就不大建議，畢竟住戶不繳錢，許多公共區域設施很難維護。
g) 事前網路搜尋：上網搜尋該社區，是否有很多人賣房，可顯示此社區投資客多寡，若超過總戶數10％則不建議，因投資客太多對於社區環境維護較不嚴謹，也會影響居住品質。
h) 考量裝潢、家電：若是新成屋，要考量裝潢費用；若是中古屋，就得詢問前屋主有哪些物品可留下，大型家電費用也要考量進去。
i) 與鄰居、管理員聊聊：了解周圍環境、資訊，像是鄰居生活狀態等。
j) 不同時段看屋：可分白天、晚上；晴天、雨天，特別是下過雨後，觀察房屋是否有漏水、壁癌。
當然這些問題，都能在設計師的手上得到很好的解決方案，當然能避免還是能減少後續裝修上額外的開銷。
6. 雇用好房仲、挑選好建商
跟對人，才會帶你到想要的地方。
為了減少無效的帶看，利用好的網路找房平台，有效分析物件、快速檢視房屋。有效接近自己的目標，事先電話中大致了解後，再約看房。
另外，可從其過去建案的風評、口碑、建設品質做參考，
優秀的建商在交屋後還會持續服務。
例如在北市建商，就有防水保固、設備保固及物業代管等售後服務。
7. 走訪環境，探勘現場
鄰居和周邊環境是房屋最大附加價值之一。
a) 附近生活機能
例如，前一陣子新莊機場捷運線附近建案很多，但仍然相當荒涼，周邊生活機能不足，也許未來會逐漸改善，那還是需要一些時間過後。
b) 附近中小學的評價
購屋後，家中可能增添新成員，周邊中小學校交通、評價，都是購屋族應先行評估考量的重點。
c) 大樓住戶的品質
新成屋比較無法觀察住戶品質，但若是中古屋就相當重要，包括社區環境整潔、垃圾處理、樓梯間是否有雜物堆放，管理員態度、晚上點燈率、信箱整潔度…等。另外，向現住戶打聽，可以掌握更直接的資訊。
d) 周邊鄰居也很重要
接著必須了解未來居住環境，尤其預售屋的接待中心與建案位置未必相同，花點時間走訪建案現場及周遭環境，可以降低踩到地雷的機率。購屋者需關注幾個環境重點：生活機能是否足夠便利、有無嫌惡設施、社區居民素質、治安優劣等。如有生育計畫，也要將學區列入評估，例如文山區是著名的學校聚集區，居民素質高，其中木柵又靠近熱鬧的政大商圈，治安也佳，近期頗受關注。
e) 房屋結構、水管等問題
預售屋、新成屋，比較不需要考慮房屋結構、水管等問題，但若是10年以上中古屋，則需要找專業人士協助評估，特別是老屋水管排放、漏水、壁癌…等問題，在入住前必須要先行處理。
好好利用看房子的機會，提早發現可以和房東協商或是注意力轉換到下一個對的物件上。
8. 了解是否有違建(增建)
隱身在房屋中的違建。
物件本身有陽台外推或既有違建，現場不太容易看的出來，
通常在窗戶旁的空間，例如客廳、房間或是機房。
能跟屋主或是房屋仲介申請當戶的建照圖(或結構平面圖)，從圖面上能看出合法的空間的位置和範圍。如果已經有認識的設計師，就邀請設計師陪同看房，幫忙找出房屋的問題點。
例如：
陽台外推、加蓋?
或是將原本是外的空間納為室內的違建?
還有房屋的使用區分是分在哪一個類別?
原本的露臺是否屬於公設面積、夾層的空間是否為合法的空間?
有漏水、龜裂或是壁癌的問題?
等等問題，早先發現，避免日後糾紛，也可做為與房東談判的籌碼。
9. 選好設計師
神隊友決定裝修是否順利。
依照你的需求和預算，找到合適你的設計師，
設計師可以讓你成為一個更聰明的消費者。
10. 買屋簽約
不管交情再好，標準流程不可少。
有人問道，建商交到我們的手上，原本說好的浴室磁磚、廚房磁磚現在都還沒有附給我們，已經交屋了。我問: 你們房屋合約裡面有寫道這一項嗎?
對方: 沒有簽約耶，建商是我爸的朋友…
我: 真的只能看你爸和建商的交情了…
對方:嗯嗯，了解，謝謝哦！
a) 確認產權
簽約當天的土地及建物謄本
建物坪數是否正確
土地使用分區
確認土地的使用性質，如住宅區或工業區
是否有被劃定為公共設施用地
是否有限制登記尚未塗銷（如假扣押、假處分）
賣方銀行抵押設定金額（作為支付各期價款比例依據）
b) 確認契約內容
公契移轉價格
各期付款方式
各項稅費及其他費用
屋況說明（具實填寫，由買方本人親簽）
是否帶租約? 是否帶車位? 滲漏水瑕疵擔保、附贈物品
c) 交屋時期及方式定清楚
d) 確認簽約人
參考文獻及延伸閱讀(Reference):
第一次買房就上手！首購族的20個注意事項
https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5083993
35歲前首購族買房GET！
https://www.cheers.com.tw/article/article.action?id=5030272&eturec=1&page=2
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https://news.housefun.com.tw/news/article/16188965519.html
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https://house.ettoday.net/news/733937
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【5分鐘找屋術】首購族注意，找仲介帶看的五大原則
首購族勿衝動，買屋前一定要先問自己這10個問題
https://www.thenewslens.com/article/9423
【買房知識文】買房簽約應注意事項
圖片來源
http://www.vanfun.net/news-24-0-15534.aspx