• Sugarbar

首購族10 TIPS

更新日期:2019年11月24日





依據我調查的資訊

要看過100間的物件以上(至少看過50間房子)

才能找到較符合需求,買到心目中的夢想屋。

不過網路發達、資訊開放關係

購屋前做好功課、有點耐心,要買到好房相信不是能夠發生的事。



1. 寫下房子的使用需求


知道目的地之後,接下來就好辦事了。


思考一下是要自住還是當房東(或二房東),畢竟要考慮的要點不盡相同。

自住的有人想要和上班的距離超進,走路個10分鐘就到公司,節省下來的通勤時間可以健身、陪伴家人或是自學投資自己,用空間換取時間和便利性。

有的人認為回家就是要由喧囂的台北市區回到緩慢步調的淡水住處,

兩個人生活回家就要有3房2聽,其中一房就用做更衣室、開放廚房和客廳

你可能想住電梯華廈、要有車位,但是公設比卻往往很高;

老公寓少了電梯、但是不需要付管理費,種種權衡,是需要仔細評估的。

又或者你是想要投資當房東、二房東,想弄個AirBnb來滿足創業和創造現金流的慾望。

那要看是在市區、離捷運站走路5分、出門就有便利商店、美食街;市中心老舊的公寓就靠簡單的改造,提高房間的品質和設計感。

或是要選用蛋黃區周邊,但有社區大樓公設泳池、花園、KTV包廂,捷運多做2站可以到北市中心也OK。

看看哪一些的特質是接近自己理想的模樣,哪幾個條件是必需而且不能退讓的。


下面問題清單提給讀者參考,有需要能自行增減、修改

a) 買房是要自己住還是要投資用?

b) 喜歡新成屋還中古房?

c) 喜歡熱鬧有管理的社區大樓,還是低公設高CP值的公寓?

d) 總坪數(含公設)大約____坪

e) 主附建設坪數(室內坪數)___坪以上

f) 兩房或三房還是別墅、透天厝

g) 車位(平面、機械或休旅車車位等)

h) 樓層(最好頂樓不要)

i) 地點(建議以娘家為中心點,或是離上班地點近)

j) 學區(倘若有生孩子的計畫)



2. 心底有個具體預算


會買貴了東西,通常是下單前心裡沒有個底。


高、低預算的都可以看,但在買東西前,心底有個數字,會大大減少讓情緒影響你買貴的機會。


“Have a budget and stick to it,”


“Don’t become emotionally attached to a home that is not yours.”



因為當你找到接近你理想中的房子時,

通常會試圖多出一點來獲得你心目中的理想房子。

但不要被情緒影響自己的決定

可以從月收入倒推計算房價,算出每一個月負擔的起的房屋貸款,房貸建議不要超過兩人收入的一半,會讓買房後的壓力減輕一些。

買房完後還每一個月的房屋貸款、裝修+加設備/家具貸款和日後房屋維修保養的費用要一起考慮。


舉例來說:

25,00萬的屋子

購屋貸款每月13,000元 + 裝修及家具、設備貸款每月10,000

尋找各種頭期款選項,善用找首購者可以使用的方案;研究各種補助方案

中央和地方政府可能都有針對首購族而設的補助方案,記得好好研究一番。

仲介費通常是成交價的1-2%,

巴菲特:「買個大小適中、負擔得起房子就好!」


選擇合適的房貸利率

比較房貸利率

許多買屋者會只向一家銀行詢問利率,但這常會讓人多花錢。

比較至少3家銀行的利率和費用,可以讓你在支付鉅額房貸時,有機會省到錢。


買房之外,預售屋、毛胚屋或是中古屋

買後記得要加上設計費、施工、家具、廚具、衛浴等設備費

一般設計費從3000~8000/坪不等

工程造價3萬~10萬/坪不等

設備家具費用大約切總預算的30~40%出來

看完可能傻眼,沒有那麼多預算

那從預算反推回來,25坪(含公設),有100萬元要來裝修

那麼40~50萬切出來買設備,其他用作工程款

然後來找設計師和施工單位,用一個總包的費用和設計師談。



3. 擬定5年存錢目標


設定好購屋的時間、預算後,除以剩下的月份數

就知道每個月要繳多少錢

自備款是購屋難度相對高的項目之一

假如設定自己30歲買房目標之後,把存入的錢看成是付給未來的自己,節制日常消費,搭大眾運輸工具,減少吃喝玩樂的費用,快樂的存錢,。

買屋前5年就展開存錢計劃。


但開始存自備款前,先抓出至少半年的生活費用,做為緊急準備金。

5年存錢大計聽來很難實踐,但以前述月薪合計8萬元的雙薪夫妻來說:若每月存下總收入的一半4萬元,放在銀行定存,5年內也能達成225萬元的自備款目標。

若是透過報酬率更高的投資工具,年限可以縮短,或是買到總價更高的房子。

累積自備款,節流比開源更實際且重要,不建議因此投入不熟的投資工具,操作不當只會得不償失。


一般自備款為總價的20%~30%

2018政府也為年輕人擬定購屋福利,10%自備款就能買房

善用這一些資源,例如;2000萬的房子200萬自備款可以買下,

不過不要自備款低就買了總價過高的房子。



4. 為明日買房


釐清接下來的五年要完成的事情。


設想未來5年生活需求,結婚生子或換工作,都可能在幾年內發生

這時候買房,最好先想像未來5年生活怎麼改變,讓房子配合需求。

另外,排出需求的優先順序,才容易取捨。例如,有小孩的話,或許學區就是第一順位,而非交通。


看一下當地的安全和犯罪統計資料,以及距離醫院、藥局、雜貨店、運動中心等設施的距離。還有,你可以在平日上下班時間、週末等時間開車逛一逛該區,確定交通、通勤時間、噪音等環境因素。


之前和一個房產友人聊天,他分享自己在桃園交流道附近買了一個新房,買下入住之後才發現,到台北市通勤時間上下班大塞車,比原先預想多了半個多小時的通勤時間,買屋之前真的沒有考慮到這一點真的滿不好的。



5. 注意位置、格局、建材


檢視廣告包裝和美美的裝修的後面的結構是否健康。


a) 先看格局:注意房屋格局是不是方正,盡量不要部分空間是狹窄的或畸零空間,可以入口之後刷上油漆、貼了壁紙即可使用。


b) 檢查水電、梁柱:可抽馬桶檢查水壓是否正常、注意梁柱是否有壁癌或是裂縫;從電箱觀察管線是否有更新或毀損情況以及開門見窗、樑壓門等風水問題。


c) 可帶工具輔助:攜帶圓形物件,例如:彈珠,檢查屋子是否傾斜;可帶人工尺,方便丈量房屋的寬與高;利用指南針,觀察方位及觀察風向。


d) 詢問公共空間:因有些小套房設計可能額外有規畫公共區域,如洗衣機、曬衣間等,這都要詢問清楚,特別是坪數小的學區宅較有可能。


e) 詢問管理費:評估管理費多寡,建議社區總戶數不超過100戶,以免周邊環境過於複雜。


f) 觀察公告區:留意是否有過多催繳通知,若太多就不大建議,畢竟住戶不繳錢,許多公共區域設施很難維護。


g) 事前網路搜尋:上網搜尋該社區,是否有很多人賣房,可顯示此社區投資客多寡,若超過總戶數10%則不建議,因投資客太多對於社區環境維護較不嚴謹,也會影響居住品質。


h) 考量裝潢、家電:若是新成屋,要考量裝潢費用;若是中古屋,就得詢問前屋主有哪些物品可留下,大型家電費用也要考量進去。


i) 與鄰居、管理員聊聊:了解周圍環境、資訊,像是鄰居生活狀態等。


j) 不同時段看屋:可分白天、晚上;晴天、雨天,特別是下過雨後,觀察房屋是否有漏水、壁癌。


當然這些問題,都能在設計師的手上得到很好的解決方案,當然能避免還是能減少後續裝修上額外的開銷。


6. 雇用好房仲、挑選好建商


跟對人,才會帶你到想要的地方。


為了減少無效的帶看,利用好的網路找房平台,有效分析物件、快速檢視房屋。有效接近自己的目標,事先電話中大致了解後,再約看房。

另外,可從其過去建案的風評、口碑、建設品質做參考,

優秀的建商在交屋後還會持續服務。

例如在北市建商,就有防水保固、設備保固及物業代管等售後服務。


7. 走訪環境,探勘現場


鄰居和周邊環境是房屋最大附加價值之一。


a) 附近生活機能

例如,前一陣子新莊機場捷運線附近建案很多,但仍然相當荒涼,周邊生活機能不足,也許未來會逐漸改善,那還是需要一些時間過後。

b) 附近中小學的評價

購屋後,家中可能增添新成員,周邊中小學校交通、評價,都是購屋族應先行評估考量的重點。

c) 大樓住戶的品質

新成屋比較無法觀察住戶品質,但若是中古屋就相當重要,包括社區環境整潔、垃圾處理、樓梯間是否有雜物堆放,管理員態度、晚上點燈率、信箱整潔度…等。另外,向現住戶打聽,可以掌握更直接的資訊。

d) 周邊鄰居也很重要

接著必須了解未來居住環境,尤其預售屋的接待中心與建案位置未必相同,花點時間走訪建案現場及周遭環境,可以降低踩到地雷的機率。購屋者需關注幾個環境重點:生活機能是否足夠便利、有無嫌惡設施、社區居民素質、治安優劣等。如有生育計畫,也要將學區列入評估,例如文山區是著名的學校聚集區,居民素質高,其中木柵又靠近熱鬧的政大商圈,治安也佳,近期頗受關注。

e) 房屋結構、水管等問題

預售屋、新成屋,比較不需要考慮房屋結構、水管等問題,但若是10年以上中古屋,則需要找專業人士協助評估,特別是老屋水管排放、漏水、壁癌…等問題,在入住前必須要先行處理。

好好利用看房子的機會,提早發現可以和房東協商或是注意力轉換到下一個對的物件上。


8. 了解是否有違建(增建)


隱身在房屋中的違建。


物件本身有陽台外推或既有違建,現場不太容易看的出來,

通常在窗戶旁的空間,例如客廳、房間或是機房。

能跟屋主或是房屋仲介申請當戶的建照圖(或結構平面圖),從圖面上能看出合法的空間的位置和範圍。如果已經有認識的設計師,就邀請設計師陪同看房,幫忙找出房屋的問題點。


例如:

陽台外推、加蓋?

或是將原本是外的空間納為室內的違建?

還有房屋的使用區分是分在哪一個類別?

原本的露臺是否屬於公設面積、夾層的空間是否為合法的空間?

有漏水、龜裂或是壁癌的問題?

等等問題,早先發現,避免日後糾紛,也可做為與房東談判的籌碼。


9. 選好設計師


神隊友決定裝修是否順利。


依照你的需求和預算,找到合適你的設計師,

設計師可以讓你成為一個更聰明的消費者。



10. 買屋簽約


不管交情再好,標準流程不可少。


有人問道,建商交到我們的手上,原本說好的浴室磁磚、廚房磁磚現在都還沒有附給我們,已經交屋了。我問: 你們房屋合約裡面有寫道這一項嗎?

對方: 沒有簽約耶,建商是我爸的朋友…

我: 真的只能看你爸和建商的交情了…

對方:嗯嗯,了解,謝謝哦!


a) 確認產權

簽約當天的土地及建物謄本

建物坪數是否正確

土地使用分區

確認土地的使用性質,如住宅區或工業區

是否有被劃定為公共設施用地

是否有限制登記尚未塗銷(如假扣押、假處分)

賣方銀行抵押設定金額(作為支付各期價款比例依據)


b) 確認契約內容

公契移轉價格

各期付款方式

各項稅費及其他費用

屋況說明(具實填寫,由買方本人親簽)

是否帶租約? 是否帶車位? 滲漏水瑕疵擔保、附贈物品


c) 交屋時期及方式定清楚


d) 確認簽約人








參考文獻及延伸閱讀(Reference):

第一次買房就上手!首購族的20個注意事項

https://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5083993

35歲前首購族買房GET!

https://www.cheers.com.tw/article/article.action?id=5030272&eturec=1&page=2

首購族想買房? 先用清楚這9件事…

https://news.housefun.com.tw/news/article/16188965519.html

首購族看屋 這10招一定要知道

https://house.ettoday.net/news/733937

內政部研擬青年購屋大利多!10%自備款就買房

https://news.housetube.tw/5294/%E5%85%A7%E6%94%BF%E9%83%A8%E7%A0%94%E6%93%AC%E9%9D%92%E5%B9%B4%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E5%A4%A7%E5%88%A9%E5%A4%9A%EF%BC%8110%EF%BC%85%E8%87%AA%E5%82%99%E6%AC%BE%E5%B0%B1%E8%B2%B7%E6%88%BF

【5分鐘找屋術】首購族注意,找仲介帶看的五大原則

https://www.eyehouse.co/informations/%E8%B2%B7%E6%88%BF%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BA%8B%E9%A0%85-%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E5%B8%B6%E7%9C%8B

首購族勿衝動,買屋前一定要先問自己這10個問題

https://www.thenewslens.com/article/9423

【買房知識文】買房簽約應注意事項

https://www.eyehouse.co/informations/%E8%B2%B7%E6%88%BF%E7%B0%BD%E7%B4%84-%E6%B3%A8%E6%84%8F%E4%BA%8B%E9%A0%85


圖片來源

http://www.vanfun.net/news-24-0-15534.aspx

1791 次瀏覽

最新文章

查看全部

年中檢討,上半年學到三件事

1 控制時間 最近的一個住宅案表現沒有很好,我已經提了離職,老闆表示我還是先把目前手邊的幾個案子處理好 時間上,我刻意設定30分鐘給 L宅、5小時給L工程案、3小時給G宅等等,30分鐘到了,我自動卡住,這麼做我個人覺得好處是 30分鐘內我可以心情很平靜的專注在這個案子上,由於我心中只有30分鐘,我也更加的提高專注力,希望不要超出30分鐘的這個時間 從6月份到現場,測試的結果我個人算滿意,我從一次操

為什麼設計師都要穿黑色?

「明天穿製服哦! 上午要開會」同事說道 可是為什麼呢,我心理黑人問號;看看TID頒獎典禮、設計師之夜、A Design Award, Apida, 活動的照片大部分參加的人都是穿黑色衣服,究竟是什麼原因呢? 我問了問身邊設計鬼才朋友,看他參加台灣、香港頒獎典禮也是穿黑色 朋友:「我也不知道,看大家都穿黑色,就穿啦(笑)」 黑色,也是所有專業領域的最愛 回到職場生活上,從過去到現在,不只是建築設計圈